Beleggen

BELEGGEN

Advies nodig over beleggen in vastgoed en beleggingsobjecten? De scheidingslijn tussen een winstgevende en verliesmakende belegging is vaak flinterdun. Veel beleggingsobjecten zijn aangekocht of juist niet aangekocht op ons advies. U krijgt van ons een overzichtelijk en transparant rapport waarin staat of het object renderend is en of het bij uw vastgoedportefeuille past. Wij hebben ervaring met vastgoedobjecten vanaf een ton tot meerdere miljoenen.

De beleggingsanalyse bestaat uit verschillende onderdelen die samen de basis vormen voor uw beslissing om het object aan te kopen. Onderstaand zijn de onderdelen uit de beleggingsanalyse beschreven. Wij schrijven deze rapporten en begeleiden aan- en verkoop voor de doelgroepen ontwikkelaars, corporaties, aannemers, gemeente, bedrijven en particulieren. Is het u niet helemaal duidelijk wat wij voor u kunnen betekenen? Onderaan de pagina is er per doelgroep beschreven wat onze rol en betrokkenheid kan zijn. Uiteraard kunt u ook vrijblijvend contact met ons opnemen.  

Inhoud beleggingsanalyse

Bouwkundige conditiemeting
De bouwkundige staat van een object is een belangrijk onderdeel van het rendement. Op basis van het bouwjaar, de bouwtekeningen en een bouwkundige inspectie op locatie worden de bouwkundige risico’s geïnventariseerd. Hierbij wordt rekening gehouden met lange en korte termijn condities. Op basis van deze analyse wordt een groot deel van de onderhoudskosten berekend.

Geografische ligging
De waarde van vastgoed wordt voor het grootste deel bepaald door de drie onderdelen, namelijk locatie, locatie en locatie. Daarom wordt er in de beleggingsanalyse gekeken wat de ligging is ten opzichte van de onderdelen bereikbaarheid, parkeren, doelgroep, omliggende panden, plaats en opbouw bevolking waar het object gevestigd is. Tot slot wordt het object getoetst aan de lokale trends en verwachte toekomstige ontwikkelingen, immers een belegging wordt meestal aangekocht voor langere tijd.

Bestemmingsplan
Een bestaand object past als het goed is binnen het bestemmingsplan. Toch is het belangrijk de mogelijkheden van het bestemmingsplan en de te verwachte veranderingen te analyseren en te benoemen. Mede omdat de intentie is het object voor langere tijd in eigendom te houden, moeten de toekomstige mogelijkheden in kaart gebracht worden. Ligt de expiratiedatum op minder dan vijf jaar, dan is er een grote kans dat er binnenkort gezocht moet worden naar een nieuwe huurder. De flexibiliteit van een pand (mogelijkheid tot uitbreiding, verkleining of aanpassing) zorgt voor een grotere doelgroep potentiële huurders. Het kan ook zijn dat de plaatselijke gemeente voornemens is het bestemmingsplan te herzien, waardoor er op den duur mogelijkheden ontstaan voor uitbreiding of misschien zelf nieuwbouw.

Eigenschappen object
Een huurder stelt verschillende eisen aan het te huren object. De eigenschappen van een object geven het karakter en de verhuurbaarheid van het object weer. Een object dat uit verschillende kleine kantoorruimten met flexibele scheidingswanden bestaat, is interessant voor nieuwe huurders. De grootte van de huurders doelgroep wordt bepaald door de eigenschappen van het object. Een hoge puntbelasting van de vloer zorgt voor verruiming van de doelgroep die behoefte heeft aan opslag. Het ontbreken van een grote raampartij aan de voorzijde zorgt weer voor minder interesse van de doelgroep die producten verkopen. De diverse eigenschappen analyseren en waarderen wij, waardoor goed inzicht komt op het verwacht rendement van de belegging.

Huurovereenkomst beoordeling
Doorgaans heeft het potentiële beleggingsobject een huurder en een daarbij horende huurovereenkomst. In veel gevallen bevinden zich zelfs meerdere huurders in hetzelfde pand. Wordt het object al meerdere jaren verhuurd, dan is het voor de hand liggend dat er ook allonges en indeplaatsstellingen aanwezig zijn. Een wirwar aan overeenkomsten die elkaar overlappen is vaak de praktijk. Door het analyseren van de aanwezige overeenkomsten en een overzicht te creëren, kan de werkelijke huursituatie bepaald worden. Eventuele onjuistheden komen aan het licht en kunnen onderdeel worden van de onderhandeling.

Kredietwaardigheid  huurder
In het geval van bedrijfsmatig onroerend goed worden de huurders gescreend op kredietwaardigheid. Naast de financiële situatie van het bedrijf bekijken wij ook de berichtgevingen en reviews over het bedrijf. Internet is hierbij een belangrijk middel. Met al deze gegevens bepalen wij de waarde van de huurder en wegen dit mee in de uiteindelijke haalbaarheid van het beleggingsobject.

Marktonderzoek
Zijn er in de directe omgeving van het object vergelijkbare panden te huur, tegen een lagere huurprijs en ligt de expiratiedatum van de huidige huurder op korte termijn? Dan is er een grote kans dat de huurder gaat verhuizen of wil onderhandelen over een lagere huur. Naast het lokale marktonderzoek kijken wij ook naar de trends en ontwikkelingen in de markt. Tussen 2009 en 2015 was het onderdeel trends en ontwikkelingen in het marktonderzoek voor de kantoormarkt vaak negatief en adviseerde wij terughoudendheid in het beleggen in kantoorpanden.

SWOT analyse
Op basis van alle bovengenoemde verzamelde informatie wordt er een SWOT analyse gemaakt. De SWOT analyse kenmerkt zicht door pragmatische en punctuele beschrijving van de sterktes, zwaktes, kansen en bedreigingen van het beleggingsobject. De SWOT analyse omvat geen conclusie, maar geeft inzicht in de positieve en negatieve kanten van het beleggingsobject.

Exploitatie- en rendementsberekening
De informatie wordt gewaardeerd en kan hierdoor meegerekend worden in de rendementsberekening. De volgende stap is het opstellen van een exploitatiebegroting voor de komende tien tot vijftien jaar. Onderdelen zoals dagelijks onderhoud, grootonderhoud, veiligheidsvoorschriften, verzekeringen, technisch beheer, financieel beheer en onroerendgoedbelastingen worden per jaar berekend en zijn onderdeel van de exploitatiebegroting van de belegging. Het leegstandsrisico wordt berekend op basis van de geografische ligging, eigenschappen van het object, huurovereenkomsten, bestemmingsplan, marktonderzoek en de kredietwaardigheid van de huurder. Ook wordt in combinatie met de huurinkomsten en de aankoopprijs het te verwachte jaarlijkse rendement berekend. Het rendement (bruto/netto) wordt op verschillende manieren berekend.

Aankoopadvies
Tot slot wordt er een conclusie met bijbehorend advies geschreven. Voor het advies is het belangrijk wat de visie is van u als belegger. Onder andere betrokkenheid in de vorm van beheer, langdurig of korte termijn belegging en vele andere voorkeuren van u als belegger hebben invloed op het advies. Uw bestaande vastgoedportefeuille speelt ook een grote rol bij het schrijven van het advies. Het beleggingsobject moet passen bij het karakter van uw vastgoedportefeuille en zorgen voor een positieve aanvulling. Is dit uw eerste aankoop, dan maken wij samen een visie en begeleiden wij u tot en met de aankoop en het beheer, zolang u dat wenst.

Voor wie?

Ontwikkelaars
Als ontwikkelaar bent u bezig met het realiseren van onroerend goed en is het aanbieden aan en bespreken met potentiële beleggers een tijdrovend onderdeel. Met behulp van een beleggingsanalyse nemen wij dit onderdeel voor u uit handen. Wij zorgen ervoor dat potentiële beleggers persoonlijk ingelicht worden over het project en stellen de door ons gemaakte beleggingsanalyse beschikbaar. Naast dat wij u het werk uit handen nemen, heeft onze positie tussen u en de uiteindelijke belegger een sterke meerwaarde voor het proces. Wij spreken de taal van de belegger en begrijpen de belangen van de ontwikkelaar.

Aannemers
Bent u als aannemer naast het realiseren van projecten ook bezig met het initiëren van projecten, dan heeft u vaak te maken met het beleggen in onroerend goed. Door ons brede netwerk van particuliere en zakelijke beleggers kunnen wij u helpen de juiste belegger bij uw ontwikkeling te vinden. Het schrijven van een beleggingsanalyse kan hier onderdeel van zijn. Onze ervaring leert dat het beschikbaar stellen van een beleggingsanalyse de potentiële belegger eerder motiveert tot aankoop van een object. Dergelijke beleggingsanalyses schrijven wij voor bestaand en nog te realiseren onroerend goed.

Bedrijven
Voor u als ondernemer of directeur van het bedrijf is onroerend goed een belangrijk kapitaalmiddel. Betaalt u maandelijks huur en wilt u kijken wat de mogelijkheden zijn om zelf een bedrijfspand te kopen? Wij analyseren de mogelijkheden om in de vorm van een belegging bedrijfsmatig onroerend goed aan te kopen, om vervolgens zelf te gaan gebruiken.

Particulieren
U als particuliere belegger kan bij de belegging in onroerend goed doorgaans meer invloed uitoefenen op de inkomsten dan dat u beleggingen in de vorm van aandelen heeft. Daarom is het interessant om als particuliere belegger te kiezen voor onroerend goed. De aankoop van een dergelijke belegging vraagt om de juiste expertise. Vestaal Vastgoed beschikt hierover.

De stappen uit de beleggingsanalyse worden uitgewerkt en er wordt gekeken of de belegging past bij uw bestaande vastgoedportefeuille of bij uw visie op beleggen in vastgoed. Er zit bijvoorbeeld een groot verschil tussen een laag rendement met weinig risico of een hoog rendement met een hoog risico. Daarnaast is uw betrokkenheid een belangrijk onderdeel. Kiest u ervoor om intensief betrokken te blijven bij uw belegging, bijvoorbeeld in de vorm van het zelf beheren of wilt u alle werkzaamheden uitbesteden? Vestaal Vastgoed adviseert in alle situaties naar behoefte.